Die Bau- und Immobilienbranche befindet sich derzeit in einer Krise. Nach Jahren des durch das niedrige Zinsniveau angetriebenen Booms wurde 2023 so wenig gebaut und gekauft wie schon lange nicht mehr. Die spannende Frage ist daher, wie sich der Markt 2024 entwickelt.
Bauzinsen
Nach der schnellen Anhebung der Leitzinsen durch die EZB ab Anfang 2022 stiegen auch die Zinssätze für Immobilienkredite der Banken. Im Herbst 2023 lagen sie schon bei über 4 Prozent für eine 10-jährige Festzinsbindung. Mittlerweile hat sich die Lage ein wenig entspannt. Die Zinssätze liegen aktuell um die 3 Prozent.
Die Gründe dafür liegen vor allem in der spekulativen Erwartung der Märkte, dass die EZB den Leitzins von 4,5 Prozent ab Sommer 2024 wieder schrittweise senken wird, weil die Inflationsrate im Euroraum von 10,6 Prozent (Oktober 2022) auf 2,4 Prozent (November 2023) gesunken ist. Entgegen allen Erwartungen ist die Inflationsrate in der Eurozone im Dezember 2023 jedoch wieder leicht auf 2,9 Prozent gestiegen. Eine Zinssenkung der EZB hätte zwar positive Effekte auf das Wirtschaftswachstum, würde die Inflation aber vermutlich weiter anheizen.
Die derzeit im historischen Vergleich niedrigen Zinssätze für Immobilienkredite, gerade nach dem dynamischen Rückgang im November und Dezember, könnten daher eine gute Gelegenheit sein, jetzt zu bauen oder eine Bestandsimmobilie zu kaufen. Wer auf weiter fallende Zinsen setzt, kann zunächst variabel finanzieren. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich zudem für Ihre Anschlussfinanzierung den Zinssatz für bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.
Neubau
Aktuell fehlen in Deutschland rund 700.000 Wohnungen. In Ballungsgebieten ist es mittlerweile für viele Singles und Familien selbst mit durchschnittlichem Einkommen sehr schwierig, passende Wohnungen zu finden. Statt der politisch angestrebten 400.000 Wohnungen pro Jahr wurden 2023 nur 270.000 Wohnungen gebaut. Immobilienexperten rechnen damit, dass 2024 sogar noch weniger, allenfalls 200.000 Wohnungen, gebaut werden. Durch die Migrationswelle erhöht sich zudem die Nachfrage. Folglich werden die Mieten weiter steigen. Für Investoren kann daher der Kauf oder sogar der Neubau von Eigentumswohnungen doch wieder interessant werden.
Gesetze
Dämpfend hat auf den Immobilienmarkt vor allem die seit dem 1.1.2024 gültige Modifikation des Gebäudeenergiegesetzes („Heizungsgesetz“) gewirkt. Zwar gibt es für Bestandsimmobilien noch eine Schonfrist für den Wechsel neuer Heizungen (bis 2026 bzw. 2028 können noch reine Gas- und Ölheizungen eingebaut werden), doch die Immobilienwerte sind angesichts drohender Investitionen in die Energieeffizienz bereits heute schon gesunken. Auch herrscht eine lähmende Unsicherheit bei Verkäufern und Käufern. Die als Belebung gedachte degressive Abschreibung im Rahmen des Modernisierungsgesetzes ist zu allem Überfluss erst einmal politisch auf Eis gelegt.