Innerhalb von Familien werden Immobilien häufig an die nachfolgende Generation verschenkt. Dadurch lässt sich Erbschaftssteuer sparen. Doch wie können die schenkenden Eltern sicherstellen, dass sie ihren Lebensmittelpunkt behalten, wenn sie Haus und Grund zu Lebzeiten übertragen? Das Erbrecht bietet mit einem lebenslangen Wohnrecht und dem Nießbrauch Gestaltungsmöglichkeiten an. Die beiden Rechte ähneln sich, sind aber nicht identisch.
Lebenslanges Wohnrecht
Das Wohnrecht ist im BGB (§§ 1090 bzw. 1093) geregelt. Es darf nur von dem Begünstigten selbst, z. B. Vater und Mutter, ausgeübt werden. Das Wohnrecht muss ins Grundbuch eingetragen werden. Es bleibt auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen mit der Folge, dass die Begünstigten bei einem Eigentümerwechsel nicht ausziehen müssen. Immobilien mit einem eingetragenen Wohnrecht sind schwer und nur mit hohen Preisabschlägen am Markt zu verkaufen.
Strittig war in der Vergangenheit oft, ob die Eltern das Wohnrecht auch bei einem Umzug in ein Pflegeheim behalten. Dazu fällte der Bundesgerichtshof bereits 2007 ein Urteil, das besagt, dass das Wohnrecht nicht automatisch erlischt, wenn es infolge einer dauerhaften Unterbringung in einem Pflegeheim nicht mehr ausgeübt werden kann. Daher ist zu empfehlen, die Pflegeheimunterbringung im Übertragungsvertrag zu regeln.
Nießbrauch für bisherige Eigentümer
Das Nießbrauchsrecht ist eine weitere mögliche Regelung, die die Übertragung eines Hauses (oder auch sonstiger Vermögenswerte) in „vorweggenommener Erbfolge“ regelt. Die Eltern übertragen den Kindern in diesem Fall das Eigentum, behalten sich aber zu Lebzeiten den Nießbrauch vor.
- Eltern dürfen weiter bewohnen oder vermieten,
- die Immobilie gehört per Grundbucheintrag den Kindern,
- bei einem Verkauf wird der Nießbrauch nicht gelöscht,
- der Nießbrauch gilt lebenslang.
Nießbrauch ist steuerlich für den Alteigentümer interessant, denn er wirkt sich steuermindernd auf den Wert der Immobilie aus. Übertragen Eltern zum Beispiel ein Mietshaus mit Grundstück an die Kinder, regelt der Nießbrauch, dass Mieteinkünfte lebenslang den Eltern zufließen, obwohl der Erbe bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die Eltern können weiterhin alle Aufwendungen für die Immobilie steuermindernd geltend machen. Der Erbe kann noch keine steuerlichen Vorteile aus dem Besitz ziehen.
Die Eltern sind als Nießbraucher verpflichtet, ordnungsgemäß zu wirtschaften und das Haus zu erhalten und zu versichern. Sie müssen alle regelmäßig wiederkehrenden Kosten (Abgaben an die Gemeinde) tragen und Reparaturen durchführen (BGH AZ: V ZR 392/02). An die neuen Eigentümer, die Kinder, können aber bestimmte langfristig zu wertende Kosten für Reparatur und Sanierung weitergegeben werden.