Ein Immobilienteilverkauf klingt einfach. Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie und dürfen weiterhin darin wohnen bleiben. Doch es gibt auch Stolperfallen.
Bei einem Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie. Maximal sind es 50 %. Sie bekommen dafür einen festgelegten Geldbetrag und bleiben weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen. Der Käufer verlangt im Gegenzug ein monatliches Entgelt, eine sog. Miete oder Zinszahlung. Je größer und teurer der verkaufte Anteil ist, desto mehr müssen Sie monatlich bezahlen. Grundlage ist ein Immobilienwertgutachten.
Nutzungsgebühr
Wenn Sie z. B. ein Haus im Wert von 400.000 Euro besitzen und davon 50 % verkaufen, erhalten Sie 200.000 Euro ausbezahlt. Dafür zahlen Sie eine monatliche Gebühr von rund 3 %. Pro Jahr macht das 6.000 Euro. Das Entgelt wird in der Regel für eine bestimmte Vertragslaufzeit (10 Jahre) festgeschrieben. Es kann auch variable und an die Inflationsrate angepasst sein.
Ist das viel oder wenig?
Sie können die monatliche Nutzungspauschale mit einem Darlehenszins vergleichen. Was müssten Sie für einen Kredit in der Höhe an Zinsen bezahlen? Daher sollten Sie die Kreditaufnahme als Alternative zum Teilverkauf prüfen.
Sie können die monatlichen Zahlungen auch mit einer Miete vergleichen und in Relation zum Kaufpreis setzen. Die durchschnittliche Mietrendite in sehr guten Lagen liegt derzeit bei rund 4 Prozent. Dann wäre eine Nutzungspauschale von 3 % ein gutes Geschäft. In den Spitzenlagen, wo sich die meisten Investoren tummeln, schrumpfen die Renditen unter 3 %. Doch die monatliche Nutzungsgebühr ist nicht alles, was Sie berücksichtigen sollten.
Besonderheiten
Die Verträge können frei gestaltet werden. Typische Vertragspunkte sollten Sie genau kennen und prüfen:
- Nießbrauchrecht: Denkbar ist ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Dann haben Sie das alleinige Nutzungsrecht und müssen nicht mehr verhandeln. Sollten Sie allerdings Ihre Nutzungsgebühr nicht bezahlen, riskieren Sie ähnlich wie bei einem Darlehensvertrag die Kündigung oder bei einem Mietvertrag die Räumung.
- Instandhaltung: Der neue Teileigentümer, das sind professionelle Investoren, beteiligt sich nicht an den Instandhaltungskosten. Wäre es eine Vermietung, dann müsste der Vermieter diese Kosten übernehmen. In diesem Fall wird der Spieß umgedreht. Als Teileigentümer müssen Sie die Kosten komplett selbst tragen.
- Späterer Komplettverkauf: Verkaufen Sie Ihre Immobilie nach Jahren komplett an einen Dritten, werden Sie an den Verkaufserlösen in Höhe Ihres Anteils beteiligt. Davon müssen Sie in den meisten Fällen eine Servicegebühr für die Abwicklung des Verkaufs zahlen, die je nach Unternehmen/Teileigentümer bis zu 7 % des Verkaufspreises beträgt. Einige Anbieter sichern sich auch gegen Wertverluste der Immobilie ab. Das sollten Sie vor dem Vertragsabschluss beachten.
- Zurückkauf für die Erben: Dann müssen Sie vertraglich regeln, wie der Rückkaufwert für den verkauften Teil zu berechnen ist und das Verfahren ablaufen soll. Wer bestimmt den Gutachter? Muss ein Kaufangebot eines Dritten vorliegen?
Ein Teilverkauf sollte genau geprüft werden, denn die zukünftigen Kosten für Reparaturen sind nicht kalkulierbar. Zudem fließt ein Teil des Kaufpreises zurück in die Nutzungsgebühr. Ein Baukredit oder ein Komplettverkauf der Immobilie ist in vielen Fällen die bessere Alternative.