Immobilien zur Kapitalanlage, ob für Wohn- oder Gewerbezwecke, sind noch immer gefragt, wenngleich die Zinsen steigen. Vor dem Kauf ist allerdings eine sorgfältige Prüfung (Due Diligence) erforderlich, um die Vermietungschancen und den Ertrag realistisch beurteilen, Risiken erkennen und den Kaufpreis ermitteln zu können.
Rechtliche Due Diligence
- Grundbuch: Zu prüfen sind z. B. Verfügungsberechtigungen, mögliche Zustimmungserfordernisse, Lasten und Beschränkungen.
- Baurecht: Hierunter fallen z. B. die Analyse des Bebauungsplans, soweit sich die Immobilie in einem Plangebiet befindet, und der Baugenehmigung mit möglichen Auflagen und Beschränkungen.
- Mietverträge: z. B. sind zu klären Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen, Laufzeiten der Verträge, Mieterbonitäten, Mieten und Möglichkeiten ihrer Erhöhung, Nebenkosten, Kündigungsfristen.
- Versicherungen: z. B. Gebäudeversicherung, Gewerbefeuerversicherung, Elementarschadenversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
- Analyse sonstiger Verträge, Rechte und Pflichten
Bauliche Due Diligence
- Standortqualität: z. B. Lage, Citynähe, Verkehrsanbindung, Infrastruktur (Shopping, Schulen, Universitäten) und Image
- Baulicher Zustand: Gemeinsam mit Architekten oder Bauexperten ist der technische Zustand des Gebäudes und der Haustechnik im Detail zu prüfen. Dabei kann eine Bauteilöffnung zur Materialprüfung notwendig sein. Klären Sie auch die Gebäudeflexibilität und Flächeneffizienz.
- Nachhaltigkeit: Das Thema Nachhaltigkeit spielt eine immer größere Rolle. Nicht nachhaltige Immobilien werden in Zukunft mit immer größeren Abschlägen zu handeln sein.
- Umweltrisiken: Pflichten der Betreiber nicht genehmigungsbedürftiger Anlagen (§ 22 BImSchG) – Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge.
- Investitionsbedarf: Die Analyse des Bauzustands und eigene Ziele ergeben den Modernisierungsaufwand, der manchmal auch eine Kernsanierung beinhaltet. Prüfen Sie auch mögliche Urheberrechte des Architekten.
Finanzielle Due Diligence
- Immobilienbewertung: Gewerbeimmobilien werden in der Regel nach der Ertragswertmethode bewertet. Zukünftige Zahlungsüberschüsse (Mieterträge minus Kosten) werden dabei mit einem Zinssatz auf die Gegenwart abgezinst. Klären Sie dabei von Beginn an auch die Chancen eines Wiederverkaufs.
- Finanzierung: Prüfen Sie die Möglichkeiten von Krediten und öffentlichen Mitteln sowie geforderte Sicherheiten bereits im Vorfeld. Eine Finanzierung muss unter Berücksichtigung von Eigenkapital auch Liquiditätsengpässe z. B. durch Verzögerungen und Kostenüberschreitungen auffangen.
Der Erwerb einer Gewerbeimmobilie birgt immer Risiken. Versuchen Sie diese vorab zu minimieren. Deshalb ist die frühzeitige Einbindung von spezialisierten Immobiliendienstleitern sinnvoll.